О взыскании задолженности, неустойки в связи с неисполнением договора аренды

Задолженность по договору аренды: расчет, способы взыскания, судебная практика

О взыскании задолженности, неустойки в связи с неисполнением договора аренды

Передача имущества в аренду считается одним из самых привлекательных и простых способов пассивного заработка. Однако и здесь можно столкнуться с трудностями, связанными с недобросовестностью арендаторов. Поэтому к сдаче имущества следует теоретически подготовиться, особенно в отношении взыскания задолженности по договору аренды.

Возникновение задолженности по договору аренды

Арендным отношениям посвящена глава 34 ГК РФ. Статья 606 раскрывает сущность договора аренды, который подразумевает передачу за плату какого-либо объекта одним лицом другому в пользование на ограниченное соглашением время.

Отношения между арендодателем и арендатором должны включать 2 обязательных условия:

  1. На срок, указанный в договоре, права на имущество переходят арендатору, в том числе на полученные в процессе его эксплуатации результаты.
  2. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Именно при нарушении второго правила возникает арендная задолженность. Чтобы не столкнуться с проблемами в процессе ее взыскания, важно правильно оформить договор. Он будет считаться законным только при наличии 2-х важных составляющих:

  • цена аренды;
  • объект аренды.

Цена аренды обычно устанавливается в фиксированной форме, но в договоре может указываться возможность ее пересчета в будущие периоды. Объектом аренды выступает передаваемое в пользование имущество.

Это могут быть помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки, транспорт, оборудование и т.д. Согласно требованиям ст.607 ГК РФ, в договоре указываются сведения, определенно устанавливающие имущество.

Например, для здания это адрес и квадратура.

Если договор оформлен в соответствии с законодательством, а арендатор не спешит выполнять его условия, можно приступать к действиям по взысканию задолженности. Но, прежде всего, нужно сделать ее расчет.

Расчет такого долга

Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.

Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:

Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.

При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.

Процедура взыскания

Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий.  Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.

В претензии указываются следующие данные:

  1. Сведения о сторонах соглашения.
  2. Дата заключения и реквизиты договора.
  3. Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
  4. Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
  5. Ссылки на законодательные акты.

Скачать пример претензии можно здесь.

Претензия о задолженности по договору аренды (образец)

Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).

Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:

  • наименование суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
  • обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
  • цену иска, то есть сумму долга;
  • расчет задолженности;
  • сведения о претензионных мерах;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • перечень прилагаемых документов.

К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.

При принятии судом положительного решения, он выдаст исполнительный лист, который станет основанием  для  взыскания долга с арендатора судебными приставами.

Расторжение договора

При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

Судебная практика

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб.

Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб.

Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено.

Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г.

, согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка.

Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление.

Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором.

Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику.

Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

Источник: //uriston.com/kommercheskoe-pravo/nalogooblozhenie/zadolzhennost/po-dogovoru-arendy.html

Договорная неустойка: установление, уменьшение, взыскание

О взыскании задолженности, неустойки в связи с неисполнением договора аренды

Первостепенную важность при заключении договоров для сторон играет наличие гарантий их исполнения. Ведь целью любой предпринимательской деятельности вне зависимости от формы ее осуществления является извлечение прибыли.

Стимулировать стороны к достижению этой цели призван институт обеспечения исполнения обязательств. Обеспечить исполнение обязательств на практике означает гарантировать получение прибыли или иной выгоды.

Поэтому я решил посвятить этой теме целую серию статей, в которых будут рассмотрены все основные, перечисленные в ст. 329 ГК РФ, способы обеспечения исполнения обязательств.

Начнем с рассмотрения, пожалуй, самой известной и популярной обеспечительной меры — неустойки.
Договорная неустойка может быть эффективным способом стимулирования контрагента к выполнению им своих обязательств.

Что такое неустойка?

Помимо очевидного ответа «неустойка — способ обеспечения исполнения обязательства», есть определение, приведенное в п. 1 ст. 330 ГК РФ.

«Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения».

Особенность неустойки — это одновременно и мера обеспечения, и мера гражданско-правовой ответственности. О последнем свидетельствует регулирование неустойки не только главой 23 ГК РФ, посвященной обеспечительным мерам, но и главой 25 «Ответственность за нарушение обязательств (ст. 394).

Целями неустойки являются:

  1. стимулирование должника к исполнению обязательства;
  2. предупреждение ситуации нарушения обязательства.

В ст. 330 ГК РФ прямо указывается, что неустойка, штраф и пеня — одно и то же, разница только в названии.

Для возникновения между сторонами обязательства по уплате неустойки достаточно включить соответствующее условие в основной договор. Условие о неустойке обязательно должно быть сделано в письменной форме, независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

При наличии в договоре условия о неустойке кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Он получает возможность взыскать с недобросовестного должника дополнительную денежную сумму — договорную неустойку, компенсируя тем самым вызванные ненадлежащим исполнением имущественные потери.

Неустойка является акцессорным (дополнительным, вспомогательным) обязательством. Его судьба следует судьбе основного (главного) обязательства, исполнение которого она обеспечивает.

Прекращается основное обязательство — прекращается обязательство по уплате неустойки, основное обязательство признано недействительным — автоматически считается недействительным обязательство по уплате неустойки и т. д.

Есть здесь свои тонкости.

При уступке права требования (цессии) по основному обязательству, требование об уплате неустойки тоже переходит новому кредитору (цеденту), но в договоре цессии стороны вправе предусмотреть, что цеденту переходит только право требования по основному обязательству, а право на взыскание неустойки остается за первоначальным кредитором (цессионарием).

С переводом долга ситуация аналогичная.

Тем не менее, как на обязательство, пусть и дополнительное, распространяются положения ГК РФ об обязательствах. В частности обязательство по уплате неустойки может быть изменено, прекращено на общих основаниях, в том числе зачетом, новацией, отступным и т. д.

Неустойка как обеспечительная мера

Договорная неустойка должна стимулировать должника к надлежащему исполнению своего обязательства.
Обеспечить неустойкой можно любые обязательства: и денежные (оплата товара, работ, услуг), и неденежные (нарушение срока поставки товара).

Денежные обязательства можно обеспечить как полностью, так и частично. Например, Арбитражный суд Волго-Вятского округа указал в Постановлении от 11.12.2014 г. № Ф01-4787/2014 по делу № А39-4868/2013, что допускается согласование сторонами в договоре условия о начислении неустойки на сумму авансового платежа, в связи с нарушением сроков его внесения.

Поскольку условие о неустойке является акцессорным (дополнительным), то следует обратить внимание на срок основного договора. Его истечение влечет прекращение условия о неустойке.

Здесь варианта два: либо постоянно отслеживать этот моменты, либо внести в договор дополнительное условие о том, что неустойка продолжает действовать по истечении срока действия договора по всем неисполненным обязательствам, исполнение которых она обеспечивала.

Неустойка может служить способом обеспечения исполнения других обеспечительных обязательств. Например, в договоре поручительства можно предусмотреть, что с поручителя, не исполнившего обязательство за основного должника, подлежит уплате неустойка.

Во-первых, это следует из п. 2 ст. 363 ГК РФ, устанавливающего объем ответственности поручителя такой же, как у основного должника.

Во-вторых, на возможность установления неустойки за неисполнение либо ненадлежащее исполнение поручителем обязательств по договору поручительства перед кредитором указывает п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 № 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством».

Источник: //lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovornaya-neustoyka-ustanovlenie-umenshenie-vzyiskanie.html

Как составить исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды

О взыскании задолженности, неустойки в связи с неисполнением договора аренды

Споры с участием лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, рассматривают арбитражные суды. Важно соблюсти требования Арбитражного процессуального кодекса РФ, чтобы иск не был оставлен без движения либо возвращен.

Выполните расчет задолженности, укажите его в иске, приведите также обстоятельства, на которых вы основываете свои требования: факт заключения договора, передачи имущества в аренду и невнесения арендной платы. Изложите свои требования и приложите к иску подтверждающие документы.

Убедитесь, что вами соблюден досудебный порядок. Эти требования нужно учитывать при подаче иска как в бумажной, так и в электронной форме.

Общие требования к составлению иска

В исковом заявлении вам необходимо указать все сведения, перечисленные в ч. 2 ст. 125 АПК РФ. Иначе суд оставит исковое заявление без движения и при неустранении нарушений возвратит исковое заявление (ч. 1 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Если суд по вашему делу принял предварительные обеспечительные меры, не забудьте указать в иске сведения об этих мерах (п. 9 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Вы можете сразу в иске сформулировать ходатайства, в том числе ходатайство об истребовании доказательств от ответчика или других лиц (ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Истец или его представитель должен подписать исковое заявление. Вы можете также заполнить форму, размещенную на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (ч. 1 ст. 125 АПК РФ).

Вводная часть иска

В «шапке» искового заявления укажите:

наименование арбитражного суда субъекта РФ (п. 1 ч. 2 ст. 125 АПК РФ), его адрес. По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ).

Если ответчик арендует недвижимое имущество для размещения своего филиала, представительства, то иск можно подать в суд как по их месту нахождения, так и по месту нахождения ответчика (ч. 5, 7 ст. 36 АПК РФ).

Имейте в виду, что сведения о филиале, представительстве должны быть указаны в ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 55 ГК РФ).

Если в договоре аренды указан определенный арбитражный суд субъекта РФ, в котором разрешаются споры по данному договору, то иск подавайте в этот арбитражный суд (ст. 37 АПК РФ);

данные об истце — наименование, адрес, координаты для связи (телефон, факс, e-mail), а если вы индивидуальный предприниматель, также укажите дату и место рождения, дату и место госрегистрации в качестве ИП (п. 2 ч. 2 ст. 125 АПК РФ);

данные об ответчике — наименование, адрес (п. 3 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Также рекомендуем указать координаты для связи (телефон, факс, e-mail);

цену иска (п. 6 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Она включает в себя итоговую сумму задолженности, которую вы просите взыскать, а также начисленные неустойки, проценты (ч. 1 ст. 103 АПК РФ). Госпошлину и иные судебные расходы в цену иска включать не нужно.

Обстоятельства, на которых основаны требования, и подтверждающие доказательства

Вам необходимо отразить в иске обстоятельства, на которых основаны ваши требования, и привести доказательства данных обстоятельств (п. 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Укажите в иске следующие обстоятельства и доказательства, которые их подтверждают:

заключение договора. Напишите его название, номер, дату заключения, а также укажите условия договора:

— об объекте аренды, размере арендной платы и порядке уплаты арендных платежей;

— о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги, если это предусмотрено;

— о неустойке, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Укажите конкретный пункт договора (приложение к нему), на который вы ссылаетесь;

передача имущества арендатору. Сошлитесь на акт или иной документ, который подтверждает факт и дату передачи;

невнесение (несвоевременное внесение) арендатором арендной платы, коммунальных платежей. Укажите периоды просрочки. Если в подтверждение вы прикладываете многостраничные бухгалтерские документы, рекомендуем указать, на какой странице изложена нужная информация, на что обратить внимание.

Расчет взыскиваемой суммы (цены иска)

В иске должен быть расчет суммы, которую вы требуете с арендатора (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Для того чтобы рассчитать сумму, которая составляет цену иска, рассчитайте сумму долга и сумму санкций (п. 1 ч. 1, абз. 6 ч. 1 ст. 103 АПК РФ).

Расчет взыскиваемой суммы обязательно должен содержаться в исковом заявлении (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Рекомендуем оформить расчет взыскиваемой суммы как приложение к иску и указать в самом иске, что расчет приведен в приложении.

Расчет суммы долга

При расчете нужно учитывать, включена ли в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг, возмещается ли их стоимость отдельно от арендной платы.

В первом случае вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате, а во втором — отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам.

Это повлияет на формулировку ваших исковых требований.

Если ваш договор не предусматривает возмещения коммунальных платежей, просто рассчитайте долг по арендной плате.

Плата за коммунальные услуги, как правило, носит переменный характер, т.е. зависит от объема потребленных коммунальных ресурсов и рассчитывается по показаниям приборов учета арендованного помещения и/или пропорционально занимаемой площади от всего объема по зданию.

Расчет удобнее сделать в таблице для наглядности.

Примеры расчета задолженности

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы (переменная часть).

Стоимость коммунальных услуг возмещается арендодателю сверх арендной платы.

Арендная плата твердая, возмещение коммунальных услуг договором не предусмотрено.

Стоимость 1 кв. м — 1 000 руб.

Площадь арендованного помещения — 30 кв. м.

Арендная плата за месяц — 30 000 руб.

Источник: //urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/kak-sostavit-iskovoe-zayavlenie-o-vzyskanii-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendy.html

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды, штрафа и пени

О взыскании задолженности, неустойки в связи с неисполнением договора аренды

Передача имущества в аренду считается одним из самых привлекательных и простых способов пассивного заработка. Однако и здесь можно столкнуться с трудностями, связанными с недобросовестностью арендаторов. Поэтому к сдаче имущества следует теоретически подготовиться, особенно в отношении взыскания задолженности по договору аренды.

Проф-юрист