Использование квартиры под офис

Этот вопрос давно волнует некоторых собственников жилья. Дело в том, что предоставление помещений под офис экономически более выгодно, чем сдача в аренду для проживания граждан.

Но законодательством установлены ограничения, согласно которым размещение в жилом помещении каких-либо организаций допускается только после перевода этого помещения в нежилой фонд, причем такой перевод не всегда реален.

Есть ли выход? 

Напомним, что, согласно законодательству, жилое помещение разрешается перевести в нежилой фонд только в том случае, если это помещение отвечает определенным требованиям.

Ограничения для переводчиков

Квартира должна располагаться на первом этаже дома. В противном случае перевод допустим, только если помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, уже не являются жилыми. Необходимы раздельные входы с улицы в переводимое помещение и в общий подъезд к жилым квартирам или хотя бы техническая возможность оборудовать отдельный вход.

 Переводимая квартира не должна использоваться ее собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, то есть там нельзя оставить прописанных лиц. Наконец, не допускается обременение права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц.

 Перевод квартиры в нежилой фонд требует предварительного выполнения определенных работ по переустройству или перепланировке помещения. Для этого сначала оформляется и согласовывается в установленном порядке проект, который готовит специализированная организация, имеющая лицензию. Затем по проекту выполняются сами работы, а окончательно помещение принимает специальная комиссия.

 Акт, подтверждающий завершение работ по переустройству или перепланировке, представляется в органы по учету объектов недвижимости (БТИ). Именно этот документ фиксирует окончание перевода площадей в нежилой фонд и тем самым является основанием для его использования в качестве офиса.

 

Учитывая сложность процесса, использование жилья под офис без его перевода в нежилую категорию достаточно актуален. Разобраться в этой проблеме поможет анализ действующего законодательства, которым установлен специальный правовой режим для жилых помещений.

Умный гору обойдет

Законодательство предусматривает единственное назначение жилых помещений — для проживания граждан — и изменить его нельзя. Однако собственник квартиры вправе по своему усмотрению совершать со своим имуществом любые действия, не противоречащие закону, если они не нарушают права и интересы других лиц.

В частности, собственник жилого помещения может предоставить его в пользование на основании договора найма как частному, так и юридическому лицу. Арендатор — юридическое лицо — также обязан использовать квартиру только в соответствии с ее назначением, то есть для проживания граждан (например, своих сотрудников).

Но в отношении жилых помещений есть один принципиально важный момент.

Закон допускает использование квартир для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Такие правила содержатся в «Порядке использования жилых помещений», утвержденном постановлением правительства РФ от 21 января 2006 года № 25. 

Иными словами, если сохраняется основное назначение квартиры — для проживания граждан, то использование такого помещения проживающими в нем лицами, в том числе и для профессиональных целей, будет абсолютно правомерным. Главное — обеспечить соблюдение определенных условий.

Практические советы

Для выполнения формальных требований разумно предпринять следующие шаги.

  1. Собственник жилой недвижимости на основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ передает ее в аренду юридическому лицу, заключая договор аренды. В этом документе должны содержаться условия, предусматривающие право арендатора вселять граждан в эту квартиру по своему усмотрению (без согласования с арендодателем).
  2. Юридическое лицо предоставляет арендуемую квартиру сотрудникам (их количество определяется в зависимости от размеров квартиры) в срочное безвозмездное пользование на срок до шести месяцев, который надо продлевать. В договоре указывается, что квартира выделяется сотрудникам для проживания с возможностью использовать ее для осуществления профессиональной деятельности. Кроме того, в договоре нужно предусмотреть обязанность этих сотрудников пользоваться квартирой с учетом прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
  3. С данными сотрудниками заключается трудовой договор (если он уже имеется, в него вносятся изменения). Он должен содержать условия, которые оговаривают проживание этих лиц в служебной квартире, предоставленной работодателем (юридическим лицом — арендатором квартиры).
  4. В перечень обязанностей сотрудников вносятся изменения. В частности, список функций указанных лиц обязан включать описание видов профессиональной деятельности, которые они станут осуществлять, в том числе и в этой квартире (обычная офисная работа). Также в нем указываются обязанности, выполнение которых возможно только в этом жилом помещении (прием прибывающих по адресу этой квартиры курьеров, посетителей, корреспонденции, круглосуточный прием телефонных звонков и факсов и т. д.).
  5. Наиболее оптимальный для юридического лица — арендатора вариант (особенно если квартира предоставляется на относительно длительное время) вселить туда на основании договора безвозмездного пользования генерального директора организации, а затем в налоговых органах зарегистрировать адрес этой квартиры в качестве юридического адреса фирмы.

Целесообразность этого действия объясняется следующим образом. По гражданскому законодательству, местонахождение юридического лица определяется местом его государственной регистрации.

В свою очередь регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени компании без доверенности.

Для юридического лица таким органом является его руководитель — генеральный директор (директор, президент или иное должностное лицо, установленное учредительными документами). Указанные выше действия позволят максимально легализовать использование квартиры для осуществления предпринимательской деятельности соответствующего юридического лица.

При этом можно указывать адрес этой квартиры в рекламных объявлениях, принимать в ней посетителей и осуществлять иную деятельность, не нарушающую права и законные интересы других жителей дома.Но поскольку квартира останется жилым помещением, предназначенным для проживания граждан, официально назвать эту квартиру офисом все равно будет нельзя (хотя это обстоятельство представляется не очень значимым). 

Источник: М2

12.01.2018

Источник: //www.domkontrol.ru/news/kak-zakonno-ispolzovat-kvartiru-dlia-ofisnykh-tseley-ne-perevodia-ee-v-nezhiloy-fond

Жилое помещение под офис

Использование квартиры под офис

«ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ жилыми помещениями», опубликованные федеральным правительством, носят поистине революционный характер. Они разрешают использовать квартиры

«для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение»

. Иными словами, теперь офис можно организовать не только на первом этаже в квартире с отдельным входом.

Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица?

Вопрос: Какие налоговые последствия наступают у предприятия при различных системах налогообложения/УСНО, общая система НО/?

Не нужно даже, как до сих пор, переводить жилье в «нежилье». Более того, офис может открыть не только собственник помещения, но и наниматель. Главное, чтобы он был законно зарегистрирован в этой квартире.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Кроме того, согласно п. 3 ст.

288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Использование жилого помещения под офис

Вашему соседу назначили максимально возможный штраф 1, 5 т.р.

предусмотренный ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ за использование жилого помещения не по назначению. Штраф не большой, заплатить этот штраф гораздо проще чем снимать офис. Ситуация будет ходить по кругу, соседа будут штрафовать, выносить предписание о переводе помещения в нежилое, сосед будет платить штраф (может при желании обжаловать привлечение к адм.

Организовать офис в квартире можно законно

Кто любит старое кино (или фильмы о 20-40-х гг. прошлого столетия), может легко вспомнить эпизоды, когда в кадре появляется входная дверь квартиры. украшенная медной табличкой: «Ювелир Петров П.П.», «Врач Сидоров С.С.» или «Профессор Преображенский П.».

Когда люди не знали, что такое офисный центр. многие предпочитали работать на дому. Сейчас превратить жилище в офис тоже можно, но на некоторые нюансы следует обратить особое внимание.

Можно ли снять квартиру под офис?

В последнее время многие начинающие бизнесмены и фрилансеры предпочитают экономить на аренде рабочего помещения следующим образом: вместо офиса они снимают квартиру. Такой вариант очень удобен для тех, кто работает в одиночку или штат очень мал.

На сегодняшний день все больше появляется специалистов, которые могут работать на дому: дизайнеры, программисты, парикмахеры, портные, даже бухгалтеры. Однако домашние условия подходят для работы до поры до времени.

С увеличением количества заказов многие фрилансеры объединяются в небольшие группы, неофициально создают микро-агентства и задумываются о собственном офисе.

Однако с финансовой точки зрения собственное рабочее помещение, вдобавок в крупном городе — дело недешевое. Во-первых, очень трудно найти помещение нужного размера.

Офис в жилом доме: аренда офиса или покупка офиса в жилом доме

Основным вопросом после регистрации фирмы, стоящим перед начинающими предпринимателями, является аренда офиса или покупка офиса – места, где будет осуществлять свою деятельность фирма.

Если речь идет о фирме, деятельность которой связана, например, с оказанием услуг населению, то аренда офиса или покупка офиса, расположенного на первом этаже жилого дома, будет наиболее предпочтительной и удобной.

Например, допускается (без получения какого – либо специального разрешения) использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности адвоката.

Адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

Бытует мнение, что аренда жилого помещения под офис — занятие скучное и утомительное, вместе с тем, наше агентство недвижимости с этим не согласится.

Благодаря нам аренда объектов недвижимости покажется Вам интересным и простым делом.

В столице расположено множество офисных помещений, но, несмотря на это, найти нормальное здание, соответствующее всем показателям, весьма непросто.

Чтоб значительно облегчить задачу, наши работники собрали на сайте хорошие варианты для многих компаний и готовы предоставить Вам квалифицированную юридическую поддержку сделок.

Наше агентство недвижимости «Добрый Дом» будет Вашим эксклюзивным гидом, который поможет ориентироваться во множестве объявлений по аренде офисов.

Заглянув в наши каталоги, Вы сможете без труда оценить конъюнктуру на столичном рынке недвижимости, все сравнить и решить, какие предложения Вам подходят.

Как продать квартиру под офис

Для начала вы должны убедиться, что квартира, которую вы собираетесь продать под офис, соответствует тем требованиям, которые устанавливает Жилищный Кодекс РФ к нежилым помещениям в многоквартирных домах.

Согласно статье 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое, возможен в случае, если: — есть возможность оборудовать данную квартиру отдельным входом или существует доступ к нему не через помещения общего пользования, т.е.

не через подъезд; — квартира не имеет обременений – не состоит под арестом или в залоге у банка, на нее не наложен сервитут и т.п.

Если земля вокруг дома оформлена в совместную собственность жильцов, вам также потребуется разрешение общего собрания на обустройство отдельного входа или входной группы в будущий офис.

Прежде чем продавать под офис квартиру, соответствующую вышеперечисленным требованиям, вам необходимо будет оформить необходимые документы и получить разрешение на ее перевод в нежилой фонд.

Использование квартиры под офис: расходы по аренде жилого помещения

Для увеличения продаж все средства хороши, а удачное расположение офиса организации самым благоприятным образом сказывается на росте доходов.

Только вот где найти такое замечательное место, которое будет и в центре, и на ходу, и еще желательно недорого? Во многих случаях отличным выходом становится использование квартиры под офис.

На центральных улицах городов, особенно в региональных центрах, расположено много многоквартирных домов. Проживать на первом этаже дома не слишком здорово, а вот если сдавать такое жилье под офис или магазин – с руками оторвут, особенно если о цене можно договориться.

Поэтому организации арендуют квартиры, которые имеют отдельный вход. Но на практике возникают проблемы с признанием расходов по аренде, поскольку не все помещения переведены в разряд нежилых.

Источник: //pravo-38.ru/zhiloe-pomeschenie-pod-ofis-76633/

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Использование квартиры под офис

Если генеральный директор является учредителем, то предусмотрена регистрация юридического адреса юридического лица по месту прописки генерального директора. Для этого нужно получить письменное согласие у всех сособственников квартиры. Никаких рисков в этом нет. Большинство малых предпринимателей именно так и регистрирует свои организации.

Юрлицо имеет право вести свою деятельность и иметь регистрацию в жилой квартире только в том случае, когда генеральный директор прописан по этому адресу.

В остальных случаях размещение в жилой квартире офиса чревато штрафами и проблемами.

Юрлицо может арендовать квартиру, но использовать ее возможно только в качестве жилого помещения: например, сдавать в субаренду жильцам или предоставлять эту квартиру для проживания сотрудников.

Рабочее место дома

Как обустроить рабочее место дома?

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнер» Алексей Нянькин:

Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.

Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.

Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:

  • возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
  • нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
  • осуществление миссионерской деятельности.

Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.

Отвечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Кольцов:

Гражданский кодекс (ст. 288) указывает на то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещать в квартире предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Для создания в квартире офиса такой перевод тоже необходим. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое прописан в ст. 22-24 Жилищного кодекса.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит административная ответственность. Например, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).

В то же время необходимо учитывать, что закон (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этих случаях переводить квартиру в нежилое помещение не нужно. Но это только при условии, что Ваши занятия не нарушают права и законные интересы соседей.

Зачем нужны agile-офисы?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Отвечает юрист Юрий Панкратов:

Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя.

Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации.

С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.

Компания – это всего лишь пакет регистрационных свидетельств, учредительных и иных документов. Она обезличена до тех пор, пока в ней не трудоустроены конкретные люди. Самым важным должностным лицом, с точки зрения закона, является генеральный директор. Формально он называется единоличным исполнительным органом общества.

На практике может именоваться как угодно: директор, президент, ректор и даже царь.

Раньше учредители организации (например, общества с ограниченной ответственностью) были вынуждены сначала найти нежилое помещение, получить от арендодателя-собственника письмо на право зарегистрироваться по этому адресу, оплатить аренду за время регистрации общества в налоговой инспекции либо договориться об арендных каникулах. Теперь все стало проще.

В 2016 году Федеральная налоговая служба опубликовала официальное письмо, в котором прямо говорилось, что организация может быть зарегистрирована по местонахождению своего директора. То есть именно директор, как высшее должностное лицо, стал якорной точкой. На мой взгляд, это логично.

Кто, как не директор, принимает решение о деятельности общества, заключает сделки, проводит платежи, подписывает отчетность, несет ответственность? Именно он. Значит, то место, где он чаще всего находится, можно признать юридическим адресом организации. А где чаще всего может находиться директор? Конечно, в своем доме. Именно так устанавливает миграционное законодательство.

Мы с вами понимаем, что в реальной жизни человек может быть прописан по одному адресу, а проживать совершенно по другому. Но закон не способен учесть все житейские тонкости. Он подходит формально: где прописан, там и должен проживать. Убыл надолго? Будь любезен перерегистрироваться. А это та еще тягомотина.

Таким образом, учредители компании могут зарегистрировать ее по адресу директора. Вопрос решен и, казалось бы, все хорошо. Но! Законов у нас в стране много. Какие-то Государственная дума успела изменить и привести в соответствие с реальными условиями жизни и рынка, а до чего-то руки так и не дошли.

Отсюда возникает множество противоречий, решить которые не может даже суд. Например, закон гласит, что организация должна быть зарегистрирована в нежилом помещении, а директор-то проживает в частном доме или квартире. Закон гласит, что юридический адрес общества должен совпадать с фактическим, то есть офисом.

Возникает вопрос: что делать, если собственник-арендодатель не выдает гарантийное письмо? Ответа налоговая служба не дает. Остается ждать развития событий и позиции высших судов.

Отвечает эксперт по налогам и праву, руководитель «Юридической компании Ольги Пономаревой» Ольга Пономарева:

На сегодняшний день указать адрес прописки директора или учредителя компании в качестве адреса местонахождения компании вполне реально – прямого запрета в законе нет. Право предпринимателя – регистрировать свой бизнес в своей квартире – подтверждает и Верховный суд, и суды округов. Впрочем, споры о том, правомерное это или нет, периодически возникают.

Разные региональные инспекции понимают закон по-своему и могут отказать, но на текущий момент в Москве это возможно. Сделать это можно как при первичной регистрации компании, так и при переезде (смене места нахождения). Квартира даже не должна быть в собственности учредителя или директора.

Директору или учредителю достаточно иметь постоянную регистрацию по этому адресу (прописку/штамп в паспорте) и согласие собственника квартиры на регистрацию компании. Составляется оно в простой письменной форме, не требует заверения у нотариуса.

В заявлении собственник уведомляет о своем согласии на регистрацию компании по месту жительства учредителя или директора и ведение им по этому адресу предпринимательской деятельности. Письмо подается в комплекте с остальными документами в инспекцию.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Плюсы того, что вы укажете домашний адрес в качестве адреса компании, слудующие:

  • экономия на затратах на приобретение юридического адреса;
  • совпадение юридического и фактического адреса;
  • сотрудники налоговых и правоохранительных органов не могут без Вашего согласия или постановления суда зайти к Вам в дом, провести обыск или выемку документов;
  • налоговая проверка по месту жительства, как правило, не проводится.

Риски такие:

  • не всем контрагентам и банкам «нравится» такой адрес – они могут отказаться сотрудничать с такой компанией;
  • получение лицензий и разрешений на некоторые виды деятельности невозможно для компании с таким адресом;
  • ведения производственной деятельности в таком случае невозможно.

Отвечает генеральный директор ООО «Гладиатор» Андрей Матвеев:

Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.

Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.

Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.

Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора.

Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно.

Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Жилищный кодекс позволяет использовать жилое помещение для коммерческой деятельности, но только в том случае, если это не нарушает иного законодательства и не ущемляет права граждан.

Это означает, что если Вы, например, хотите открыть гостиницу в своем жилом помещении, то Вы этого сделать не сможете, поскольку по другому закону – по гражданскому кодексу – гостиница может располагаться только в нежилых помещениях.

Также жилое помещение Вы не сможете использовать, например, под продуктовый магазин или офис с огромным штатом сотрудников, потому что это будет нарушать режим объекта и ущемлять права других лиц. Поэтому здесь все индивидуально. Например, диспетчер, писатель или журналист, скорее всего, смогут иметь офис в жилом помещении.

ИП может зарегистрировать юридический адрес в квартире. Для юридического лица эта практика пока неоднозначна: налоговые органы относятся по-разному. Если директор юридического лица владеет квартирой, в которой хочет зарегистрировать предприятие, то даже если налоговая ему откажет, он сможет оспорить это решение через суд.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как открыть мини-отель?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zaregistrirovat_ofis_v_kvartire/7033

Квартира под офис: советы по аренде начинающим предпринимателям

Использование квартиры под офис

Многие начинающие предприниматели сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств на аренду комфортабельного офиса большой площади, поэтому поневоле возникает необходимость в поиске более экономичного варианта. Хорошим подспорьем для молодых бизнесменов выступает законодательная возможность оформления аренды квартиры под обустройство офисного помещения.

Можно ли снять квартиру под офис

Сегодня рынок недвижимости предлагает предпринимателям как нежилые помещения, так и жилые, оформление которых в конечном итоге выходит в разы дешевле. Однако стоит понимать, что не все виды предпринимательской деятельности могут осуществляться на территории жилого комплекса.

Что говорит закон

Положения ст. ст. 288 и 671 Гражданского кодекса, закрепляют как аксиому следующее положение: любое жилое помещение предназначается только для проживания граждан, при этом данные статьи ссылаются на п.2 ст. 17 Жилищного кодекса, который в свою очередь позволяет использование квартир или домов в качестве офисов для индивидуальных предпринимателей при соблюдении нескольких условий:

  1. Квартира на правах собственности принадлежит предпринимателю.
  2. Образование офиса не мешает и не нарушает интересы других лиц, проживающих как в квартире, так и в доме.
  3. Квартира отвечает всем требованиям жилого помещения при образовании в ней комнаты офисного типа или офиса в целом.

В иных случаях необходимо переоформление дома в нежилое помещение.

Для физических лиц, являющихся арендаторами жилых помещений, возможно наступление административной ответственности за использование квартиры в качестве офиса, согласно ст. 7.21 КоАП России, поэтому важно соблюдение всех тонкостей ведения предпринимательской деятельности на территории жилых массивов.

Правила ведения бизнеса на территории жилья

В некоторых случаях оформление жилья в нежилое помещение не требуется и в таком случае деятельность предпринимателя существенно ограничивается законодательством.

Любая бизнес-идея, связанная с реализацией в жилом доме, должна отвечать нескольким правилам:

  1. Не нарушать права и свободы других лиц, в частности соседей или других жильцов квартиры.
  2. Не осуществлять производство в промышленных масштабах.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, осуществлять трудовую деятельность на территории собственного жилья могут только индивидуальные предприниматели или граждане, оказывающие на дому профессиональные услуги. Для юридических лиц такой возможности не предоставлено и компаниям нельзя прибегать к возможности создания офисного помещения в квартире.

Юридическим лицам разрешено использовать в качестве офиса лишь те квартиры или дома, которые были переведены в нежилой фонд согласно правилам и особенностям российского законодательства.

Без переоформления собственный дом в качестве офиса могут использовать:

  • юристы;
  • няни;
  • репетиторы;
  • бухгалтеры;
  • консультанты;
  • переводчики и т.д.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как перевести квартиру в нежилой фонд

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется гл. 3 Жилищного кодекса. Третья глава закрепляет все условия, необходимые для перевода, а также правила и порядок осуществления всей процедуры.

Минимальные условия для перевода

Прежде чем подать документы на переоформление жилой недвижимости в нежилую, необходимо убедиться в том, что жильё полностью отвечает нормам коммерческой недвижимости.

Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд регулируется ст. 22 ЖК РФ и осуществляется при соблюдении следующих условий:

  • наличия дополнительного доступа в помещение;
  • отсутствие зарегистрированных на территории жилплощади лиц;
  • отсутствие прав третьих лиц и другого вида обремененности;
  • недвижимое имущество расположено либо на первом этаже, либо на последующих при условии, что под квартирой находится нежилое помещение;
  • жилплощадь не принадлежит муниципалитету;
  • перевод необходим для проведения обрядов религиозной организации.

Какие документы нужны

Прежде чем обращаться в муниципалитет по поводу перевода жилья, нужно собрать небольшой пакет документов для подтверждения прав собственности на помещение, а также общих намерений по поводу перевода.

В органы местного самоуправления необходимо предоставить:

  • заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд, где указать наименование органа власти, ФИО собственника и данные его паспорта;
  • документы, отражающие право собственности на жилплощадь;
  • план квартиры, а также техпаспорт;
  • план дома, в котором находится помещение, по этажам;
  • в случае необходимости проект переустройства жилплощади.

Часть документов можно не предоставлять, если информация о помещении находится в ЕГРН, но в данном случае лучше перестраховаться и предоставить в уполномоченные органы весь пакет бумаг.

Правила аренды

При оформлении договора аренды квартиры под офисное помещение необходимо опираться на законодательство и четко следовать правовым нормам. Для юридических лиц можно оформить договор аренды только для использования квартиры в качестве жилья сотрудникам предприятия.

Несмотря на это множество квартир используются в качестве офисов для самых разных категорий предпринимателей и бизнесменов. С одной стороны, согласно нормам ГК РФ, осуществление коммерческой деятельности на территории жилплощади не допустимо, с другой по нормам ЖК РФ, такое вполне возможно и правоверно.

Особенности заключения договора аренды

Составление договора аренды требует большой внимательности и знания тонкостей законодательства в этом вопросе, так как по незнанию можно с легкостью нарушить несколько довольно серьезных правовых норм.

Договор должен быть заключен, основываясь на следующих правилах и положениях:

  • должен быть оформлен договор аренды с указанием всех необходимых для данного акта тонкостей и нюансов;
  • в договоре должно быть четко прописано, что на территории жилплощади запрещено размещение промышленного производства, так как данное действие противоречит нормам права;
  • жилое помещение должно отвечать всем требованиям офисных зданий – от наличия дополнительного запасного входа до соблюдения норм и правил пожарной, экологической и иной безопасности;
  • арендатор при использовании жилплощади обязан соблюдать права и интересы соседей собственника жилья.

Для юридических лиц жизненно необходимо правильно и четко формулировать цель оформления договора аренды на жилое или нежилое помещение, так как неправильное указание целей может повлечь за собой большое количество проблем.

В любом договоре аренды квартиры должны быть отражены следующие нюансы:

  • документы о праве собственности недвижимости;
  • цель аренды;
  • подробный план или описание жилплощади;
  • срок аренды помещения;
  • сумма ежемесячных (или ежеквартальных) выплат;
  • размер компенсации при порче квартиры;
  • обязанности по ремонту и использованию жилища;
  • обязанности по выплатам за коммунальные услуги;
  • условия для расторжения договора.

Возможные проблемы

Самая главная проблема аренды жилой недвижимости под коммерческое использование – законодательные проволочки и противоречия, которые говорят лишь об одном общем аспекте – юридическим лицам арендовать жилье для офисных помещений нельзя. Такая возможность существует только у индивидуальных предпринимателей и граждан, занимающихся оказанием профессиональных услуг.

Возможным вариантом решения проблемы является закрытие ООО и регистрация гражданина как индивидуального предпринимателя, однако при невозможности осуществить такие процедуры, можно попытаться оформить субаренду на ИП, которое находится под контролем ООО.

Аренда квартиры под офис у физического лица

Большое количество предпринимателей оказываются перед выбором снять квартиру у физического или все же юридического лица. Как показывает практика, особой разницы для арендатора нет. При этом для офисных помещений лучше всего выбирать те квартиры, где собственник документально может подтвердить ее нежилой статус.

Недовольные соседи

Большой проблемой, с которой сталкиваются «домашние» офисы, являются соседи. Для того чтобы максимально обезопасить свой бизнес от неожиданных жалоб и проверок, лучше всего не использовать общий вход и подъезд. Правильным и хорошим вариантом считается организация собственной двери и небольшой парковки, если работа связана с клиентской базой.

Проверка деятельности

Если офис находится в нежилом помещении и в нем оборудован запасный выход, соблюдены все техники пожарной и экологической безопасности, а также сформирован четкий и правдивый архив финансовой детальности, то никакие проверки не страшны.

В случае, если какой-то пункт законодательства нарушен, например, в жилом помещении работает организация и использует квартиру в качестве коммерческой недвижимости, могут возникнуть существенные проблемы как для собственника, если он согласился на аренду жилья под офис, так и для самого предприятия.

Для того чтобы этого избежать, можно договориться с собственником о том, чтобы тот переоформил квартиру в нежилое помещение. Либо стоит снимать в аренду только те квартиры, которые уже прошли данную процедуру.

Снять квартиру под офис для физических лиц или индивидуальных предпринимателей вполне реально, а вот учредителям ООО, ОАО и т.д. стоит задуматься о конкретной формулировке целей аренды недвижимости так, чтобы она не противоречила законодательству, но в то же время отражала суть приобретенных прав на помещение.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: //UrMetr.com/kvartira/arenda/kvartira-pod-ofis

Как сделать из квартиры офис

Использование квартиры под офис

Во многих городах России сложилась ситуация, когда все лучшие объекты в центральных частях городов давно выкуплены, а элитные бутики, фешенебельные рестораны, шикарные офисы приносят несметные богатства сильным мира сего.

Но процесс предпринимательства на этом не прекратился, а, напротив, в условиях высокого уровня безработицы усиленно развивается.

А в связи с нехваткой малых коммерческих помещений по доступной арендной плате, предприимчивые новички обращаются к спальным районам городов и выкупают квартиры на нижних этажах жилых домов. В статье мы расскажем о том, как сделать из квартиры офис.

Перевод квартиры с жилого в нежилой фонд с последующим ее использованием под офис, кафе, мастерскую или магазин решает проблему помещения для собственного бизнеса.

Квартира на первом этаже обыкновенного кирпичного ил панельного жилого дома в районе с хорошей проходимостью вполне подойдет для этого, только остается одно «но»: прежде, чем использовать квартиру для коммерческих целей, ее необходимо перевести из жилого в нежилой фонд.

Уровень бюрократии в стране может затянуться процедуру очень надолго, но результат того стоит, перевод квартиры в нежилой фонд значительно повышает ее стоимость.

Плюсы и минусы перевода квартиры в нежилой фонд

Коммерческие помещения ценятся выше жилых, поэтому трансформация квартиры в коммерческое помещение сулит в несколько раз больше прибыли от аренды. Арендаторы, снимающие помещение под офис, кафе или магазин, более надежны. Даже продавая квартиру, переведённой в нежилой фонд, ее владелец сможет рассчитывать на сумму примерно на четверть больше.

Преимуществом такой переделки является и благонадёжность арендаторов, снимающих помещение для ведения коммерческой деятельности. Помещения под небольшие магазинчики, уютные кафе и офисы обычно снимают на длительное время, а значит, не нужно через каждые пару месяцев искать новых съемщиков и терять прибыль от временных простоев.

Для того, чтобы холодный экономический расчет играл в вашу пользу, следует учесть ряд особенностей, а именно:

  • дом, в котором находится ваша квартира, должен располагаться в районе с хорошей транспортной развязкой;
  • находится недалеко от станции метро;
  • на первой линии пешеходной улицы;
  • окна должны выходить на улицу, чтобы обустроить автономный вход в помещение.

Если все вышеперечисленные пункты соответствуют вашей ситуации, то затея вполне оправдана и вы можете приступать к процессу перевода жилья в нежилой фонд.
Не следует забывать о том, что эта процедура довольно сложная и для ее реализации потребуются определенные финансовые вложения, а сбор всех необходимых документов, оформление проекта может занять от нескольких месяцев до полугода. коммерческого помещения обходится дороже, чем содержание жилой квартиры. Сдавать помещение в аренду под коммерческие цели без переоформления, грозит его собственнику штрафными санкциями.

Схема перевода жилого помещения в нежилое

Для того, чтобы из жилого помещения сделать коммерческое, необходимо подготовить следующие документы:

  • паспорт собственника квартиры (или собственников);
  • документ, подтверждающий право на владение квартирой;
  • технический паспорт помещения;
  • поэтажный план дома, в котором находится квартира;
  • проект перепланировки квартиры.

Не стоит ни в коем случае пренебрегать одним немаловажным моментом. Прежде чем затеять все это дело, следует получить одобрениевсех жильцов дома и, конечно же, деятельность, которой вы планируете заниматься, должна быть тихой, иначе жалоб не избежать. Кроме того, существуют нормы шума для жилых домов, соблюдение которых пока никто не отменял.
Когда все документы и подписи собраны, их передают на изучение в государственные органы. Изменение категории недвижимости проходит согласование в Комитете по архитектуры и градостроительства, рассматривается всеми коммунальными службами и жилищными организациями. Получение на руки всех необходимых разрешений далеко не последний этап хлопотной затеи, данный пакет документов передаётся на рассмотрение в межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. После его резолюции можно приступать непосредственно к перепланировке и запланированным ремонтным работам. После их завершения, помещение осматривает специальная комиссия. Заключительным этапом всей эпопеи должно стать получение свидетельства о собственности на нежилое помещение.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ 
Как переоформить коммерческую недвижимость

Насколько выгодно сдавать квартиры под офис

Активное строительство зданий под офисные помещения в больших городах России не может полностью ликвидировать дефицит коммерческих площадей. Эксперты отмечают нехватку помещений под магазины, небольшие офисы, кафе и мастерские бытовых услуг.

 Вполне предсказуемо, что квартиры на первых этажах пользуются спросом. Стоимость аренды такой недвижимости выше в разы обычных квартир и намного ниже, чем аренда шикарного офиса в центре города. Однако сделать из жилой квартиры коммерческое помещение сложно и дорого.

По мнению экспертов, спрос на такую недвижимость растет и в ближайшее время есть тенденция, что он будет расти и дальше.

Если вам удалось пройти все процедуры переоформления, сделать перепланировку, организовать отдельный вход, то вам не составит никакого труда выгодно продать такую квартиру и окупить все свои расходы.

Выгода в цифрах или народная экономика

Пообщавшись с риелторами и осведомленными людьми, можно узнать много интересного. Оказывается, что даже если квартира соответствует всем вышеперечисленным требованиям и на вполне законных основаниях может быть переведена из жилого в нежилой фонд, целесообразность данной затеи не всегда оправдана.

К примеру, одна из квартир, которая вполне могла подойти под офис, была все же продана как жилое помещение. Ее хозяева остались очень рады тем фактом, что так и не решилась на сложную и дорогостоящую процедуру. Дом, в котором находилась квартира, размещался в дворе другого дома и все окна выходили во двор.

Этот незначительный на первый взгляд нюанс сыграл свою фатальную роль.

Еще один интересный случай касается трехкомнатной квартиры на первом этаже в одном из спальных районов.

Предприимчивому риелтору удалось найти такого съемщика, который в одной комнате сумел обустроить себе место для жилья, а две другие использовал для профессиональной деятельности.

Это тот редкий случай, когда удалось избежать перевода квартиры в нежилое помещение, но при этом удовлетворить потребности как арендатора, так и съемщика.

А вот крохотная коммуналка на первом этаже возле станции метро, в которой ютились две семьи, оказалась настоящей золотой жилой. После перевода ее в нежилое помещение, за счет разницы в цене при продаже, риелтору удалось расселить две семьи в отдельные однокомнатные квартиры без доплаты и с лихвой окупить свои старания.

Будьте внимательны и не верьте на слово дилетантам. Трансформация жилой квартиры в коммерческое помещение будет выгодной только в том случае, если вы сможете предусмотреть все нюансы и просчитывать гипотетическую прибыль. Учитывайте также и то, что перевод дело хлопотное и отнимет у вас немало времени и денежных средств.

Источник: //journal.regionalrealty.ru/kak-sdelat-iz-kvartiry-ofis/

Проф-юрист